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利用剩余房产投资的土地增值税的筹划案例
作者:管理员    发布于:2017-07-16 17:15:11    文字:【】【】【

  一个土地增值税清算的案例

  2014年的一天,咨询公司接到一个策划业务,一家房地产公司想要将一部分资产分出去。该房地产公司开发了一栋商业大楼,共计五层,现在一层、二层、三层都出售了,但四层、五层、地下一直没有出售,一是市场价低,二是购买者买不起。该公司因为是房地产公司,银行一直对其限制贷款,导致占用大量资金,为了缓解资金压力,该公司决定将未售部分分出去。咨询公司接到业务后,派了两名咨询师到现场去了解情况,并制作出初步策划方案。方案出来后,咨询师将方案让我看。我看到他们采用分立的重组方式将资产分出去,这是一种在当时各种主税均不纳或免纳的方案,他俩觉得很满意。我考虑了一下,我说,这种方案不太好,我说采用投资,并将其投资到全资子公司要好的一点。

  我的理由是,采用分立确实不纳增值税,不纳土地增值税(因为我们做过另外一个案例,是分立方案,经市地税局批复,不纳土地增值税),而且,分立采用特殊性税务处理也不纳所得税,不纳契税,但是采用投资会更加对土地增值税合算。因为房地产企业将不动产投资,不享受土地增值税免税政策,而现在的情况是剩余的房产市场价都低于成本价,如果采用投资方式,会按市场评估价作为计税依据,与其他房产一并纳入清算范围。对比分立,采用分立的方案,不纳土地增值税,不纳税即意味着将房产的土地增值税计税基础按成本价划转,整个分立项目不纳入纳税范围,选择纳税比不纳税会得到更多的税收利益。在营业税时代将不动产对外投资免征营业税,在100%控制的企业之间划转不动产不纳所得税,当然可以选择一般性税务处理,一般性税务处理也能减少税收利益,免征契税。综合比较,采用投资的方案更有利于企业。最后,该企业采用投资方案,将房产划转到子公司。

  后来我用该投资的方案解决了另外一个土地增值税的问题,比如本案例,该房地产公司销售完一、二、三层后,税务机关要求其清算土地增值税。如果清算,前期土地增值税税负会很大,等销售完剩余房产后,后来的土地增值税虽出现负数,但也找不回来。这种情况下,采用上述投资的方式会大大降低土地增值税。

  对比朱光磊老师的方案,朱老师采用销售给关联方的方式解决该问题,如果将剩余房产销售给全资子公司,营业税时代需要纳营业税,增值税时代看留抵税,如果项目不大幅度亏损一定会纳增值税,即使是下关联企业抵扣,也会丧失货币时间价值,土地增值税、所得税会出现负数,如果是销售不免征契税。

  我的方案,在营业税时代是免征营业税,所得税可以选择一般性税务处理,所得税与土地增值税与朱老师的方案一样,但营业税较朱老师的少了很多,且钢契税税额。在增值税时代,我可以采用打包资产划转的方案来将该房产划转给全资子公司,我可将房开的一些债权债务、劳动力全部划转到全资子公司,增值税属于不征税收入,其他税与前述一致。

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